PRO СТРОЙКУ

Трешка - уходящая натура Государство тратит огромные средства на поддержку семейной ипотеки, но получает бумерангом растущие цены на новое жилье и ухудшение квартирографии. По прежнему однушки составляют более 50% строящегося жилого фонда. А вот трешек становится все меньше и меньше, хотя, казалось бы, для семьи даже с одним ребенком трешка - это оптимальный вариант. Увы, спрос диктует предложение. Воронежские застройщики все реже предлагают трёхкомнатные квартиры. Для горожан просторное семейное жильё становится слишком дорогим продуктом. И редким. Особенно в массовом сегменте. А ведь в брежневскую пору трешка была на каждой лестничной клетке из четырех квартир. Застройщики в наши дни всё чаще делают ставку на компактные планировки, поскольку большая площадь увеличивает бюджет покупки и ипотечный платёж. Об этой тенденции 15 октября сообщил ЦИАН со ссылкой на экспертов рынка недвижимости. Впрочем, речь в публикации идёт прежде всего о Москве, поэтому мы проверили, сколько сегодня стоят трёхкомнатные квартиры в проектах воронежских девелоперов. По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры в новостройке Воронежа составляет около 7,2 млн рублей, средняя цена квадратного метра — 149,4 тыс. рублей. На этом фоне покупка трёхкомнатной квартиры требует заметно большего бюджета. Даже в проектах массового сегмента стоимость таких лотов как правило превышает 9–11 млн рублей. Предложения крупных застройщиков показывают, насколько широк диапазон цен. В ЖК «Авиапарк» ГК «Развитие» довольно компактные трёхкомнатные квартиры площадью от 65,8 кв. м предлагаются от 8,1 млн рублей. В «Никитинских садах» этого же девелопера минимальная стоимость трёхкомнатного лота площадью 78,1 кв. м составляет уже около 10 млн рублей. В бизнес-классе ценник заметно выше: в «Квартале 45» квартиры с тремя комнатами площадью от 67,7 кв. м стоят от 9,9 млн рублей, а в клубном доме «Метрополь» — от 14,4 млн рублей при площади от 75,9 кв. м. В линейке ДСК трёхкомнатные квартиры в ЖК «Ласточкино» начинаются примерно от 9,2 млн рублей за 77,3 кв. м. В жилом комплексе «Европейский» предложение стартует от 16,7 млн рублей за 80 кв. м. У Воронежской девелоперской компании Евгения Хамина в «Финском квартале» в Ямном трёхкомнатные квартиры площадью от 75,7 кв. м стоят от 11 млн рублей. В ЖК «Бунин» на Московском проспекте минимальная цена составляет около 13,7 млн рублей за 82,6 кв. м, а в «Городских садах» — 16,3 млн рублей за 92 кв. м. В верхнем ценовом сегменте разрыв становится ещё заметнее. В клубном доме 905 от ГК «КРАЙС» трёхкомнатные квартиры площадью от 113,6 кв. м предлагаются от 28,1 млн рублей. Сопоставление предложений показывает: трёхкомнатная квартира в Воронеже сегодня обходится примерно в 8–12 млн рублей в ряде проектов массового сегмента, тогда как в более дорогих комплексах бюджет покупки начинается от 14–17 млн рублей и может превышать 28 млн рублей. Это цены предложения, а не статистика фактических сделок; они могут меняться в зависимости от этажа, отделки, акций и условий оплаты. Девелоперам компактные квартиры нужны для удержания конечной стоимости лота в пределах бюджета покупателей. Но у такого подхода есть обратная сторона: семьям, которым необходимы отдельные комнаты для детей и родителей, приходится либо увеличивать расходы, либо искать компромисс по площади и расположению жилья. В общем, даже в массовом сегменте просторное жильё требует бюджета, заметно превышающего среднюю стоимость квартиры в новостройке. В два раза. Ну почти. А с учетом ипотеки разрыв может увеличиваться до трех, а то и четырех раз? Так, может, хорошо не жили - нечего и начинать, и взять у маклера два уголка попроще? Не сразу, а по очереди. Многие так и поступают, направляя маткапитал не на улучшение текущих условий, а на покупку новой маленькой квартиры. С расчетом того, что когда наследник подрастет, он будет уже обеспечен малым метром. Грустно все это. Страна богатая, а люди бедные.

В Воронеже спустя десять лет снова ищут инвестора для застройки квартала у политеха Мэрия Воронежа планирует до конца 2026 года провести аукцион на право комплексного развития территории в квартале за главным корпусом Воронежского государственного технического университета. Будущему инвестору предстоит расселить и снести шесть многоквартирных домов, а также построить детский сад. Однако до объявления торгов городским властям ещё предстоит утвердить границы площадки и принять окончательное решение о КРТ. Речь идёт о территории в границах переулка Политехнического, улиц Елецкой, Карпинского и Лидии Рябцевой. Под расселение и снос планируется отдать дома на Елецкой, 1 и 5, Карпинского, 22, 24 и 26, а также Лидии Рябцевой, 49. Все шесть зданий построены в 1952–1959 годах. В народе этот микрорайон называют «Глинозем». Концепция реновации предусматривает реконструкцию школы №18, но финансировать эти работы предполагается из бюджета. История освоения квартала началась ещё в 2015 году, когда мэрия приняла постановление о развитии территории площадью около 1,9 га. В июне 2016 года состоялся аукцион, который формально признали несостоявшимся: единственным допущенным участником оказалось ООО «Черноземспецстрой». Договор с ним заключили, а позднее компания вошла в состав «Парнас-2001» бизнесмена Игоря Мачнева, которому перешли права на застройку. В 2017 году «Парнас-2001» представил масштабный проект стоимостью около 1,8 млрд рублей. На месте старых домов предполагалось построить три высотных жилых здания на 756 квартир общей площадью 38,9 тыс. кв. м, два подземных паркинга на 393 машиноместа и детский сад на 55 мест. Завершить строительство планировали в две очереди: первый дом — в 2020 году, ещё два — до 2024-го. В итоге реализовать проект полностью не удалось. В июне 2021 года был введён в эксплуатацию жилой комплекс «Политехнический» в одноимённом переулке, 4. Два других запланированных дома так и не появились. Договор о развитии застроенной территории, заключённый 15 июня 2016 года, был расторгнут 30 ноября 2023-го. Причины расторжения не раскрывались. К теме квартала власти вернулись в 2024 году: площадку обсуждали на совещании у губернатора Александра Гусева. В октябре 2025 года её включили в перечень новых территорий КРТ Воронежа. Теперь город намерен провести новый аукцион и привлечь другого инвестора либо вновь предложить площадку рынку. Но до торгов дело пока не дошло. Для принятия решения о КРТ необходимо получить положительное заключение областного министерства архитектуры и градостроительства, провести общие собрания собственников жилья и подвести их итоги. Затем потребуется оценить стоимость права на заключение договора. Документацию по планировке территории должен будет подготовить победитель торгов на основе ранее утверждённой архитектурно-градостроительной концепции. Таким образом, квартал у политеха возвращается к исходной точке уже с десятилетней историей нереализованных планов. Предыдущий инвестор построил только один из трёх домов, а теперь город вновь собирается искать застройщика, которому предстоит не только возвести жильё, но и взять на себя расходы на расселение старого фонда и строительство детского сада. Благие намерения тонут в глиноземе.

Бронза с «Выбора» облезла «Выбор» Александра Цыбаня потерял третью позицию среди воронежских застройщиков по объёму текущего строительства. Компанию вновь обошёл «Проект-Инвест» Николая Ступина. И дело не только в том, что конкурент запустил новый жилой проект. Как мы написали выше, у «Выбора» накопились проблемы с реализацией проектов комплексного развития территорий — как на квартале Мойщиков, где компания не может договориться с жителями об условиях расселения, так и на площадке экскаваторного завода, где КРТ, на которое публично претендует Цыбань (а непубличных желающих предостаточно), никак не может перейти в стадию практической реализации. Вероятно, причина отсрочки торгов КРТ на экскаваторном именно наличие разных интересантов. А вляпываться во второй подряд скандал, как это получилось на «мойщиков», власти, видимо, желанием не горят. Между тем неопределенности «Выбора» уже отразились на на рынке строящегося жилья и в рейтинге застройщиков. В начале октября «Проект-Инвест» приступил к строительству ЖК «1719» общей площадью 16,3 тыс. кв. м. С учётом нового проекта портфель строящегося жилья компании достиг 139,4 тыс. кв. м. Этого оказалось достаточно, чтобы вернуть третью строчку рейтинга, которую несколько месяцев назад занимал «Выбор». Последний в октябре новых объёмов в статистику не добавил. Понятно почему. Теперь позиции двух компаний практически сравнялись: доля «Проект-Инвеста» в общем объёме строящегося в Воронеже жилья составляет 7%, «Выбора» — 6,9%. Разница минимальна, поэтому борьба за третье место ещё не закончена. Первые две позиции по-прежнему занимают «Развитие» Сергея Гончарова и ДСК Сергея Лукина. Но история с «Выбором» показывает, что одного заявленного масштаба бизнеса недостаточно для удержания места в рейтинге: важны и новые запуски, и способность доводить проекты до практической реализации.